¿Qué es una Tasación Inmobiliaria?
La tasación inmobiliaria, o informe de valoración, es el documento que establece el valor de un determinado inmueble en un determinado momento según una serie de criterios legalmente establecidos y una determinada metodología.
Finalidad de la Tasación Inmobiliaria
La finalidad de una Tasación Inmobiliaria es el conocimiento del valor real de mercado de un determinado inmueble. Se puede solicitar un informe de valoración en caso de compra-venta, herencia, discrepancia catastral,… por parte del propietario, el comprador o heredero, la compañía aseguradora o la Administración entre otros.
Tiene una validez de 6 meses desde el momento en que se realiza.
¿Quién puede elaborar una Tasación Inmobiliaria?
Son técnicos competentes en la elaboración de un informe de valoración cualquier arquitecto, tanto técnico como superior, colegiado en el correspondiente Colegio Profesional. En el caso de edificaciones industriales, también pueden realizarla Ingenieros Industriales (técnicos o superiores).
¿Cómo es una Tasación Inmobiliaria?
Una Tasación Inmobiliaria o Informe de Valoración debe comprender, como mínimo los siguientes puntos:
-Antecedentes, donde se describe el encargo (peticionario, fecha de encargo, fecha de visita, datos del técnico,…).
-Identificación del inmueble (tipo, estado, situación, propietario, descripción registral y catastral, antigüedad,…).
-Comprobaciones efectuadas (tipo, estado, situación, descripción registral y catastral, adecuación al planeamiento,…).
-Ubicación y entorno (características de la localidad y sus infraestructuras).
-Descripción del edificio, la vivienda y sus instalaciones (tipología, distribución, superficies, usos,…).
-Características constructivas, estado de conservación y observaciones (estructura, fachadas, cubierta, instalaciones, anejos,…).
-Análisis de mercado (descripción de inmuebles comparables y homogeneización de valores).
-Anexo fotográfico.
-Documentación registral.
-Documentación catastral.
Elaboración de la Tasación Inmobiliaria por parte del técnico
En primer lugar, el técnico debe comprobar los datos registrales y catastrales del inmueble para posteriormente realizar la visita.
En dicha visita se analizará la ubicación (localidad, entorno, infraestructuras urbanas) y se estudiará el inmueble a valorar.
Se debe facilitar el acceso a todas las estancias y a los recintos comunes, como los patios interiores, terrazas, cubiertas, recintos de instalaciones (cuartos de calderas, torres de refrigeración, salas de máquinas de ascensores,…) si los hubiera.
Se identificarán los materiales que forman los distintos elementos constructivos y su estado de conservación (estructura, fachadas exteriores e interiores, cubiertas, instalaciones de saneamiento y abastecimiento de agua y elementos anejos como son toldos, antenas, rótulos, chimeneas, máquinas,…), así como los acabados interiores de cada estancia y las superficies, tanto útiles como construidas.
Por último se realiza el análisis de mercado buscando inmuebles comparables que se encuentren a la venta y homogeneizando los valores para obtener el valor medio (€/m2) y así el valor de tasación.
Existen varios métodos de valoración que se utilizarán en función del inmueble a valorar:
1. Método de comparación: es el más utilizado y directo, ya que se buscan inmuebles testigo similares en cuanto a características constructivas, acabados, antigüedad, ubicación,… cuyo valor sea conocido.
2. Método residual: se utiliza cuando no es posible aplicar el método de comparación por falta de testigos. Consiste en calcular el valor del inmueble terminado y restarle el valor de su construcción, por lo que obtenemos el valor del suelo. Puede ser estático (si se prevé la promoción de forma inminente) o dinámico (a mayor tiempo).
3. Método de coste: calcula el coste de reposición del inmueble con valores actuales de construcción deduciendo la depreciación temporal.
4. Método de capitalización o actualización de rentas: se utiliza cuando el inmueble puede generar rentas y tiene en cuenta las rentas netas generadas hasta el momento de la valoración.
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